Este o situație mai frecventă decât s-ar crede: proprietarul unui teren sau al unei case constată că imobilul este ocupat de altcineva — un vecin care și-a mutat gardul, o rudă care s-a instalat în casa părinților, un fost chiriaș, un cumpărător de la o persoană neîndreptățită. Mijlocul juridic prin care proprietarul își recuperează bunul este acțiunea în revendicare, cea mai importantă acțiune de apărare a dreptului de proprietate.
Ce este acțiunea în revendicare
Potrivit art. 563 alin. (1) din Codul civil, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul.
Acțiunea în revendicare este, așadar, acțiunea prin care proprietarul neposesor cere obligarea posesorului neproprietar să îi lase în deplină proprietate și liniștită posesie bunul.
Condițiile
Reclamantul trebuie să dovedească:
- dreptul său de proprietate asupra imobilului;
- faptul că pârâtul posedă sau deține imobilul;
- identitatea dintre imobilul asupra căruia poartă dreptul reclamantului și imobilul posedat de pârât.
Imprescriptibilitatea
Potrivit art. 563 alin. (2), dreptul la acțiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepția cazurilor în care prin lege se dispune altfel. Proprietarul poate revendica oricând, dar acțiunea va fi respinsă dacă posesorul a dobândit, între timp, proprietatea prin uzucapiune sau prin alt mod de dobândire.
Proba dreptului de proprietate
Imobilele înscrise în cartea funciară
Pentru imobilele înscrise în cartea funciară, potrivit Codului civil și Legii nr. 7/1996, înscrierea dreptului de proprietate creează o prezumție în favoarea titularului. Extrasul de carte funciară este, de regulă, punctul de plecare al probei.
Potrivit art. 563 alin. (4), hotărârea judecătorească prin care s-a admis acțiunea în revendicare este opozabilă și poate fi executată și împotriva terților care dețin bunul.
Compararea titlurilor
Când ambele părți invocă titluri de proprietate asupra aceluiași imobil, instanța compară titlurile. Criteriile dezvoltate de practică, inclusiv sub influența jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, sunt:
- titlul care provine de la adevăratul proprietar este preferat;
- dacă titlurile provin de la autori diferiți, se preferă titlul al cărui autor are un drept mai bine caracterizat;
- dacă titlurile provin de la același autor, se preferă titlul înscris primul în cartea funciară sau, după caz, cel cu dată certă anterioară;
- buna-credință a dobânditorului și înscrierea în cartea funciară au un rol important.
În materia imobilelor preluate abuziv de stat, legea specială (Legea nr. 10/2001) și deciziile Înaltei Curți au stabilit reguli proprii privind raportul dintre acțiunea în revendicare și procedura specială de restituire. În principiu, pentru aceste imobile trebuie urmată procedura legii speciale, revendicarea de drept comun fiind admisibilă doar în condiții restrânse.
Identificarea imobilului
Identitatea dintre imobilul revendicat și imobilul posedat de pârât se dovedește, de regulă, prin expertiză topografică. Expertul suprapune planurile din titlul reclamantului, planurile cadastrale și situația din teren și stabilește dacă și în ce măsură pârâtul ocupă terenul reclamantului.
În cazul în care conflictul privește doar linia de hotar dintre două proprietăți vecine, acțiunea potrivită poate fi grănițuirea (art. 560 Cod civil), eventual cumulată cu revendicarea porțiunii ocupate.
Fructele și cheltuielile
Odată cu bunul, proprietarul poate cere și restituirea fructelor (chirii, recolte, folosința bunului) sau a contravalorii acestora. Regimul depinde de buna sau reaua-credință a posesorului:
- posesorul de bună-credință dobândește fructele culese până la data la care a aflat de viciul titlului său, de regulă până la data introducerii acțiunii (art. 948);
- posesorul de rea-credință trebuie să restituie toate fructele sau contravaloarea lor, de la data intrării în posesie.
Posesorul poate cere, la rândul său, rambursarea cheltuielilor necesare și, în anumite condiții, a celor utile făcute cu bunul.
Construcțiile ridicate de posesor
Dacă posesorul a construit pe terenul revendicat, se aplică regulile accesiunii imobiliare artificiale (art. 577 și urm. Cod civil). Soluțiile diferă în funcție de buna sau reaua-credință a constructorului:
- față de constructorul de bună-credință, proprietarul terenului poate prelua construcția, plătind valoarea materialelor și a manoperei sau sporul de valoare, ori poate obliga constructorul să cumpere terenul;
- față de constructorul de rea-credință, proprietarul poate cere desființarea construcției pe cheltuiala acestuia sau poate prelua construcția, plătind o despăgubire calculată potrivit legii.
Executarea hotărârii
Hotărârea de admitere a acțiunii în revendicare se execută prin evacuarea pârâtului și predarea imobilului către reclamant, prin executor judecătoresc. Dacă este cazul, hotărârea se înscrie și în cartea funciară.
Exemplu practic
O familie moștenește un teren de 800 mp într-o localitate din apropierea Bucureștiului. La măsurătorile pentru intabulare, constată că vecinul și-a extins curtea cu aproximativ 120 mp și a construit acolo un garaj. Vecinul invocă propriul titlu de proprietate.
Expertiza topografică stabilește că titlul vecinului acoperă doar 600 mp, iar porțiunea de 120 mp face parte din terenul familiei, care are titlul mai vechi și înscris în cartea funciară. Instanța admite acțiunea în revendicare pentru 120 mp și, constatând reaua-credință a vecinului, îl obligă să desființeze garajul pe cheltuiala proprie.
Pași practici
- Obțineți extrasul de carte funciară și actele de proprietate ale autorilor.
- Comandați o măsurătoare cadastrală, pentru a vedea cât din teren este ocupat.
- Notificați ocupantul în scris, pentru a-l constitui de rea-credință.
- Formulați acțiunea, cu cererea de expertiză topografică și de notare a litigiului în cartea funciară.
- Cereți, odată cu revendicarea, contravaloarea lipsei de folosință.
Întrebări frecvente
Pot revendica un imobil de la un chiriaș care nu mai plătește? Față de chiriaș, calea potrivită este, de regulă, acțiunea în evacuare pentru încetarea contractului de închiriere, mai rapidă și mai simplă decât revendicarea.
Ce fac dacă și pârâtul are imobilul intabulat? Se cere, odată cu revendicarea, și rectificarea cărții funciare. Instanța va compara titlurile și va dispune rectificarea în favoarea celui cu drept mai bine caracterizat.
Cât costă acțiunea? Acțiunea în revendicare se timbrează la valoarea imobilului revendicat, potrivit OUG nr. 80/2013. Valoarea se poate stabili pe baza grilei notariale sau a unei evaluări.
Pot cere și despăgubiri pentru lipsa de folosință? Da. Proprietarul poate cere contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada ocupării, în limitele prescripției și potrivit regulilor privind buna sau reaua-credință a posesorului.
Ce probe sunt utile pentru dovedirea relei-credințe a pârâtului? Notificările prin care pârâtul a fost avertizat că ocupă terenul altuia, corespondența dintre părți, planurile cadastrale publice, existența unor borne sau garduri vechi mutate și declarațiile martorilor. Reaua-credință influențează decisiv soarta fructelor și a construcțiilor.
Revendicarea se poate cere și pentru un bun mobil? Da, dar pentru bunurile mobile se aplică reguli speciale privind protecția posesorului de bună-credință, potrivit Codului civil. Articolul de față privește imobilele.
Concluzie
Acțiunea în revendicare este instrumentul prin care proprietarul își recuperează imobilul de la orice persoană care îl ocupă fără drept. Este imprescriptibilă, dar poate fi paralizată de uzucapiune. Dovada proprietății prin cartea funciară sau prin compararea titlurilor, identificarea terenului prin expertiză topografică și calificarea bunei sau a relei-credințe a pârâtului sunt elementele care decid procesul.
S.C.P.A. Radu și Asociații reprezintă proprietari și posesori în acțiunile în revendicare, grănițuire și rectificare a cărții funciare.
Acest articol are caracter informativ și reflectă legislația în vigoare la data publicării. Nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret.