În România există sute de mii de construcții executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației: case, anexe, extinderi, mansardări, închideri de balcoane. Sub legislația anterioară, „intrarea în legalitate” era o noțiune vagă, aplicată diferit de la o primărie la alta. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026) introduce un mecanism expres: autorizația de regularizare — însoțită de un termen și de consecințe severe pentru cei care nu îl folosesc.
Ce este autorizația de regularizare
Autorizația de regularizare este actul prin care autoritatea competentă să emită autorizația de construire aduce în legalitate o lucrare executată fără autorizație de construire sau cu nerespectarea dispozițiilor acesteia. Ea este reglementată, în principal, de art. 301 din CATUC.
Regularizarea nu este automată. Ea presupune îndeplinirea unor condiții de fond — în primul rând, conformitatea construcției cu reglementările urbanistice și cu cerințele de calitate —, verificate pe baza unei documentații specifice.
Două regimuri: permanent și temporar
Regimul permanent
Pentru anumite categorii de construcții de mici dimensiuni, regularizarea poate fi cerută oricând. Categoriile, potrivit Codului, includ, în principal:
- locuințe unifamiliale parter sau parter și etaj, de până la 150 mp suprafață construită desfășurată;
- anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau ale exploatațiilor agricole, de până la 150 mp;
- închideri de balcoane, fără extindere pe domeniul public.
Construcțiile nu trebuie să fie monumente istorice și nu trebuie să se afle în zone de protecție a monumentelor sau în zone construite protejate.
Regimul temporar: un an de la intrarea în vigoare
Pentru celelalte categorii de construcții, cererea de regularizare poate fi depusă în cel mult un an de la intrarea în vigoare a Codului — adică până în august 2027. Condițiile sunt mai stricte:
- încadrarea în reglementările de urbanism aprobate;
- respectarea cerințelor fundamentale de calitate;
- îndeplinirea obligațiilor fiscale;
- aplicarea măsurilor contravenționale pentru construirea fără autorizație.
Taxele pentru regularizare în acest regim sunt semnificativ majorate față de taxa unei autorizații obișnuite.
Condițiile de fond
Indiferent de regim, construcția trebuie să îndeplinească cumulativ:
- conformitatea cu legislația de mediu;
- cerințele fundamentale aplicabile construcțiilor (rezistență și stabilitate, securitate la incendiu, igienă și sănătate, siguranță în exploatare etc.), verificate pe baza expertizelor tehnice întocmite de experți atestați;
- reglementările urbanistice aplicabile (zona funcțională, indicatorii, retragerile);
- cerințele speciale pentru imobilele din zona instituțiilor de apărare și securitate națională, unde este cazul.
O construcție care încalcă reglementările urbanistice — de exemplu, a fost ridicată într-o zonă în care construirea este interzisă sau depășește regimul de înălțime admis — nu poate fi regularizată. Codul interzice, totodată, inițierea sau aprobarea unor documentații de urbanism (PUZ, PUD) cu scopul de a legaliza construcții executate fără autorizație.
Ce se întâmplă cu construcțiile neregularizate
Consecințele nefolosirii regularizării sunt severe:
- impozitul pe clădiri se majorează cu 100%, din momentul constatării construirii neautorizate și până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor; plata impozitului majorat nu legalizează construcția;
- după expirarea termenului de un an, autoritățile locale pot dispune desființarea lucrărilor, cu recuperarea cheltuielilor de la proprietar, sau, după caz, au obligația de a sesiza instanța;
- primarul trebuie să formuleze cererea de chemare în judecată în termenul prevăzut de Cod de la expirarea termenului de un an.
Procedura
Cererea de regularizare se depune la autoritatea competentă să emită autorizația de construire, însoțită, în principal, de:
- documentația tehnică a construcției existente (relevee, planuri);
- expertiza tehnică privind îndeplinirea cerințelor fundamentale;
- certificatul de urbanism și avizele necesare;
- dovada dreptului asupra terenului;
- dovada îndeplinirii obligațiilor fiscale și a aplicării sancțiunilor contravenționale, după caz;
- dovada plății taxelor.
Pregătirea documentației durează. Proprietarii care intenționează să folosească regimul temporar trebuie să înceapă demersurile cu luni înainte de expirarea termenului din august 2027.
Construcțiile pe care nu le poți regulariza
Dacă regularizarea nu este posibilă, rămân câteva opțiuni:
- aducerea construcției în conformitate cu reglementările (de exemplu, demolarea parțială a unui etaj suplimentar), urmată de regularizare;
- desființarea voluntară, pentru a evita costurile desființării administrative și ale proceselor;
- apărarea în procesul de desființare, cu argumente privind proporționalitatea măsurii, mai ales pentru locuința familiei.
Tranzacțiile cu construcții neautorizate
Cumpărătorul unei construcții neautorizate preia toate riscurile: impozitul majorat, desființarea, imposibilitatea intabulării sau a obținerii unui credit ipotecar. Înainte de cumpărare, verificați:
- autorizația de construire și concordanța construcției reale cu aceasta;
- procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor;
- înscrierea în cartea funciară a construcției și conformitatea suprafețelor;
- eventualele procese-verbale de contravenție sau acțiuni în desființare.
Dacă vânzătorul nu poate prezenta aceste documente, regularizarea trebuie făcută înainte de vânzare sau prețul trebuie să reflecte riscul.
Exemplu practic
Un proprietar a construit, acum zece ani, o casă parter de 140 mp, fără autorizație, pe un teren din intravilanul unei comune, în afara oricărei zone protejate. Construcția nu este intabulată, ceea ce îl împiedică să o vândă.
Construcția se încadrează în categoriile pentru care regularizarea este permanentă. Comandăm releveul și expertiza tehnică, obținem certificatul de urbanism și avizele, apoi depunem cererea de regularizare. După obținerea autorizației de regularizare și a recepției, construcția este intabulată, iar proprietarul poate încheia vânzarea.
Un vecin al său are o casă P+2 de 280 mp, tot fără autorizație. Pentru el, regimul permanent nu se aplică; el trebuie să depună cererea în fereastra de un an, cu taxe majorate și cu dovada că regimul de înălțime se încadrează în PUG. Dacă PUG-ul permite doar P+1, regularizarea nu este posibilă fără desființarea unui etaj.
Întrebări frecvente
Am o amendă pentru construire fără autorizație primită acum câțiva ani. Pot cere regularizarea? Da. Pentru regimul temporar, aplicarea sancțiunii contravenționale este chiar una dintre condiții. Amenda nu legalizează construcția, dar nici nu împiedică regularizarea.
Construcția mea este parțial neautorizată (o extindere). Ce regularizez? Se regularizează lucrările executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia — în exemplu, extinderea —, în măsura în care îndeplinesc condițiile Codului.
Ce se întâmplă dacă primăria respinge cererea de regularizare? Refuzul poate fi atacat în contencios administrativ, cu plângere prealabilă. Dacă respingerea este întemeiată pe neîncadrarea în reglementările urbanistice, analizați dacă construcția poate fi adusă în conformitate.
Impozitul majorat se aplică retroactiv? Majorarea se aplică din momentul constatării construirii neautorizate și până la regularizare sau desființare, potrivit Codului. Pentru construcțiile care pot fi regularizate în termen, depunerea cererii în fereastra de un an evită această consecință.
Concluzie
Autorizația de regularizare este o oportunitate reală pentru construcțiile executate fără autorizație, dar una cu termen. Pentru majoritatea construcțiilor, fereastra se închide în august 2027. După această dată, construcțiile neregularizate rămân expuse impozitului dublat și desființării. Analiza tehnică și juridică a fiecărei construcții trebuie începută acum.
S.C.P.A. Radu și Asociații asistă proprietari în procedurile de regularizare a construcțiilor și îi reprezintă în litigiile privind sancțiunile și desființarea construcțiilor neautorizate.
Acest articol are caracter informativ și reflectă legislația în vigoare la data publicării. Nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret.