Construirea unei case, renovarea unui apartament sau ridicarea unei hale industriale presupun, aproape întotdeauna, un contract cu un constructor. Iar disputele cu constructorii sunt printre cele mai frecvente litigii civile: lucrări întârziate sau abandonate, avansuri plătite fără lucrări executate, defecte descoperite după mutare, fisuri care apar la câțiva ani după recepție. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026) aduce și reguli noi privind garanțiile lucrărilor.
Contractul: prima linie de apărare
Majoritatea litigiilor cu constructorii pot fi prevenite sau câștigate mai ușor printr-un contract bine redactat. Relația juridică dintre beneficiar și constructor este, de regulă, un contract de antrepriză, reglementat de Codul civil. Clauzele esențiale:
- obiectul precis: proiectul, specificațiile tehnice, materialele, standardele de calitate;
- prețul și modul de stabilire (global, pe unități de lucrări), plus regulile pentru lucrările suplimentare;
- graficul de execuție și termenele intermediare;
- plățile legate de stadiile fizice de execuție, nu de date calendaristice;
- garanția de bună execuție reținută din plăți sau constituită prin scrisoare bancară;
- penalitățile de întârziere;
- procedura de recepție;
- garanțiile pentru vicii;
- rezilierea și preluarea lucrărilor de un alt constructor.
Un contract verbal sau o „ofertă” de o pagină transformă orice dispută într-un proces de probe dificile.
Lucrări întârziate sau abandonate
Când constructorul nu respectă termenele sau abandonează lucrarea, beneficiarul poate:
- notifica constructorul, punându-l în întârziere și acordându-i un termen de remediere;
- aplica penalitățile contractuale;
- rezilia contractul, după procedura contractuală sau legală;
- contracta un alt constructor, după constatarea stadiului lucrărilor;
- cere în instanță restituirea avansurilor neacoperite de lucrări și daune-interese (inclusiv diferența de preț față de noul constructor).
Constatarea stadiului lucrărilor este pasul esențial: înainte de a permite unui alt constructor să intervină, stadiul trebuie consemnat printr-un proces-verbal (ideal semnat de ambele părți) sau printr-o expertiză extrajudiciară ori, în caz de urgență, printr-o asigurare de dovezi în instanță. Altfel, după intervenția noului constructor, devine imposibil de dovedit ce a executat cel vechi.
Recepția lucrărilor
Recepția este momentul juridic central. Legislația privind calitatea în construcții prevede, în principal:
- recepția la terminarea lucrărilor, la care beneficiarul, cu participarea specialiștilor, verifică lucrarea și o acceptă, o acceptă cu obiecțiuni sau o respinge;
- recepția finală, după expirarea perioadei de garanție.
Recomandări:
- nu semnați procesul-verbal de recepție fără obiecțiuni dacă există defecte vizibile; consemnați-le, cu termene de remediere;
- nu achitați integral prețul înainte de recepție și de remedierea obiecțiunilor;
- păstrați garanția de bună execuție până la expirarea perioadei de garanție.
Recepția fără obiecțiuni poate fi interpretată ca acceptare a viciilor aparente, care nu mai pot fi invocate ulterior.
Viciile ascunse și garanțiile după noul Cod
Pentru viciile ascunse — cele care nu puteau fi descoperite la recepție de o persoană diligentă —, constructorul răspunde în perioada de garanție. Noul Cod stabilește durate minime ale garanției, diferențiate pe clase de consecințe ale construcției:
- 1 an pentru construcțiile din clasa de consecințe CC1;
- 3 ani pentru clasa CC2;
- 5 ani pentru clasele CC3 și CC4;
- 2 ani pentru plantații.
Pentru viciile structurale, răspunderea se întinde pe întreaga durată de existență a construcției.
Pe lângă garanțiile prevăzute de Cod, Codul civil reglementează răspunderea pentru vicii a antreprenorului, a proiectantului și a dirigintelui de șantier, cu termene de prescripție proprii. Analiza concretă a unui litigiu presupune combinarea celor două regimuri.
Cine răspunde
În funcție de natura viciului, pot răspunde:
- constructorul — pentru execuție;
- proiectantul — pentru erorile de proiectare;
- dirigintele de șantier — pentru verificarea calității execuției;
- verificatorul de proiecte și responsabilul tehnic cu execuția, în limitele atribuțiilor;
- vânzătorul-dezvoltator, în cazul locuințelor cumpărate de la dezvoltator, în baza contractului de vânzare și a garanției pentru vicii.
O expertiză tehnică stabilește cauza viciului și, implicit, persoana responsabilă.
Pașii practici în cazul unui viciu
- Documentați imediat: fotografii datate, descrierea defectului, data apariției.
- Notificați în scris constructorul (și, după caz, dezvoltatorul), solicitând remedierea într-un termen rezonabil.
- Nu remediați singur înainte de constatarea defectului, decât în caz de urgență, și atunci cu documentare completă.
- Solicitați o expertiză tehnică extrajudiciară pentru cauze și costuri de remediere.
- Respectați termenele: perioada de garanție și termenele de prescripție.
- Acționați în instanță pentru obligarea la remediere sau pentru despăgubiri, dacă constructorul refuză.
Constructorul în insolvență
Dacă firma de construcții intră în insolvență, beneficiarul trebuie să își înscrie creanța în termenul stabilit de instanță. Garanțiile bancare de bună execuție și de returnare a avansului devin, în această situație, principala sursă de recuperare — încă un motiv pentru a le solicita prin contract.
Exemplu practic
O familie contractează construirea unei case la roșu și plătește un avans de 40%. După turnarea fundației și a primului nivel, constructorul încetează lucrul și nu mai răspunde la telefon. Familia vrea să angajeze un alt constructor.
Îi recomandăm să nu permită niciun lucru pe șantier până la constatarea stadiului. Solicităm o asigurare de dovezi în instanță, cu expertiză tehnică, care stabilește valoarea lucrărilor executate și calitatea lor (se constată și defecte la armarea planșeului). Notificăm rezilierea contractului și introducem acțiune pentru restituirea diferenței dintre avans și valoarea lucrărilor executate, plus costurile remedierii defectelor și penalitățile. Lucrările continuă cu noul constructor, pe baza constatărilor din expertiză.
Întrebări frecvente
Constructorul îmi cere bani în plus pentru „lucrări suplimentare”. Trebuie să plătesc? Depinde de contract. Dacă prețul este global și lucrările erau cuprinse în proiect, constructorul nu poate pretinde sume suplimentare. Lucrările efectiv suplimentare, nesolicitate în scris de beneficiar, sunt greu de pretins. Recomandăm ca orice lucrare suplimentară să fie aprobată în scris, cu preț, înainte de executare.
Am cumpărat un apartament nou, iar după un an au apărut infiltrații. Cui mă adresez? În primul rând dezvoltatorului-vânzător, în baza contractului de vânzare și a garanției pentru vicii; acesta se poate îndrepta, la rândul lui, împotriva constructorului. Notificați în scris și documentați defectul imediat.
Pot reține o parte din preț până la remedierea defectelor? Da, dacă contractul permite sau dacă sunt îndeplinite condițiile excepției de neexecutare, proporțional cu valoarea remedierii. Reținerea nejustificată sau disproporționată vă poate expune unor penalități.
Concluzie
Litigiile cu constructorii se câștigă cu documente: un contract clar, plăți legate de stadiile fizice, recepții cu obiecțiuni consemnate, constatarea stadiului înainte de schimbarea constructorului și expertize tehnice. Noile termene minime de garanție din CATUC întăresc poziția beneficiarului, dar numai dacă acesta reacționează la timp.
S.C.P.A. Radu și Asociații redactează contracte de antrepriză și reprezintă beneficiari, constructori și dezvoltatori în litigiile privind executarea lucrărilor de construcții și viciile acestora.
Acest articol are caracter informativ și reflectă legislația în vigoare la data publicării. Nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret.