Una dintre cele mai mediatizate prevederi ale noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026) a fost interpretată, în spațiul public, ca o „liberalizare” a construirii caselor de până la 150 mp. Realitatea juridică este mai nuanțată. Codul nu permite construirea oricărei clădiri de până la 150 mp fără formalități, ci introduce regimuri diferențiate, fiecare cu condiții stricte. A te baza pe o interpretare greșită poate costa: construcția executată fără respectarea regimului legal este o construcție ilegală.
Patru regimuri juridice
Codul clasifică lucrările de construcții în patru categorii:
- Lucrări care necesită autorizație de construire — regula generală.
- Lucrări care se pot executa pe bază de notificare simplificată — o procedură mai ușoară, dar nu lipsită de formalități.
- Lucrări scutite de formalități — lucrări minore, care nu necesită nici autorizație, nici notificare.
- Lucrări care necesită aviz de amplasare — pentru anumite instalații și echipamente.
Notificarea simplificată
Ce lucrări pot beneficia
Potrivit Codului, pot fi executate pe bază de notificare simplificată, în principal:
- locuințe parter de dimensiuni mici (în limita de suprafață prevăzută de Cod, de regulă până la 150 mp);
- anexe ale locuințelor sau ale exploatațiilor agricole, în aceeași limită de suprafață.
Condițiile
Regimul se aplică doar dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de Cod, între care:
- terenul se află în intravilanul localităților rurale;
- terenul este în afara zonelor protejate (zone de protecție a monumentelor, zone construite protejate, arii naturale protejate) și a zonelor cu riscuri;
- lucrările respectă reglementările urbanistice aplicabile (zona funcțională, retrageri, indicatori);
- proiectul este întocmit de specialiști și respectă cerințele fundamentale de calitate.
Ce presupune procedura
Notificarea simplificată nu înseamnă lipsa oricărei formalități:
- proprietarul notifică autoritatea competentă, cu documentele prevăzute de Cod, înainte de începerea lucrărilor;
- lucrările se execută potrivit proiectului;
- la finalizare, este obligatorie o inspecție finală, care verifică conformitatea construcției.
O casă construită în baza notificării simplificate, dar care nu respectă reglementările urbanistice, rămâne ilegală.
Lucrările scutite de formalități
Codul enumeră lucrările minore care nu necesită nici autorizație, nici notificare. Acestea privesc, în general, lucrări de întreținere și reparații curente care nu afectează structura, aspectul arhitectural, funcțiunea sau siguranța construcției — de exemplu, anumite reparații interioare, înlocuirea finisajelor, lucrări de amenajare a grădinilor fără construcții.
Atenție: și lucrările scutite de formalități pot fi supuse unor reguli speciale în zonele protejate sau pentru monumentele istorice, unde aproape orice intervenție necesită avize specifice.
Avizul de amplasare
Pentru anumite instalații și echipamente — de exemplu, unele elemente de publicitate, instalații tehnice, echipamente amplasate pe domeniul public —, Codul prevede un aviz de amplasare, în locul autorizației de construire. Procedura este mai simplă, dar avizul trebuie obținut înainte de amplasare.
Panourile fotovoltaice
Instalarea panourilor fotovoltaice este un subiect de interes major pentru proprietari și firme. Regimul juridic depinde de:
- amplasare: pe acoperișul unei clădiri existente sau pe sol;
- dimensiune și putere instalată;
- zona: în afara sau în interiorul zonelor protejate;
- efectul asupra structurii clădirii.
În general, panourile montate pe acoperișul clădirilor existente, în afara zonelor protejate și fără a afecta structura, beneficiază de regimuri simplificate, în timp ce parcurile fotovoltaice pe sol, mai ales în extravilan, presupun certificat de urbanism, documentații specifice, uneori PUZ și acte de mediu, precum și autorizație de construire. Pentru proiectele comerciale, regimul juridic trebuie verificat caz cu caz, inclusiv din perspectiva racordării la rețea și a legislației energiei.
Construcțiile în extravilan
O întrebare frecventă privește construirea în extravilan. Regula rămâne restrictivă: construirea în extravilan este permisă doar pentru categoriile de construcții prevăzute de lege — de exemplu, construcții aferente exploatațiilor agricole, anumite obiective de utilitate publică, rețele, unele construcții pentru energie regenerabilă — și numai cu documentațiile și avizele cerute, inclusiv, după caz, scoaterea definitivă sau temporară a terenului din circuitul agricol.
Regimul simplificat al notificării nu se aplică, ca regulă, construcțiilor din extravilan. Pentru locuințe, calea legală este, de regulă, introducerea terenului în intravilan prin PUZ, cu toate condițiile acestei proceduri.
Riscurile interpretării greșite
Cele mai frecvente erori pe care le întâlnim:
- construirea unei case de până la 150 mp în intravilanul unui oraș sau al unui municipiu, crezând că regimul simplificat se aplică oriunde;
- construirea în zone protejate fără verificarea statutului terenului;
- neefectuarea notificării înainte de începerea lucrărilor;
- depășirea suprafeței sau a regimului de înălțime admis pentru regimul simplificat;
- confuzia dintre lucrări scutite și lucrări care necesită notificare.
Consecințele sunt cele ale construirii fără autorizație: sancțiuni, obligația de regularizare (dacă este posibilă), impozit majorat, desființare.
Recomandări
- Obțineți un certificat de urbanism de informare înainte de orice lucrare, pentru a cunoaște statutul exact al terenului.
- Verificați încadrarea lucrării în unul dintre cele patru regimuri, cu un specialist.
- Păstrați dovada notificării și a documentelor depuse.
- Solicitați inspecția finală la terminarea lucrărilor și păstrați actul care o atestă — el va fi necesar la intabulare și la vânzare.
Exemplu practic
Un proprietar dintr-o comună periurbană vrea să construiască o casă parter de 120 mp pe un teren din intravilan. Verificarea arată că terenul se află în intravilanul unei localități rurale, în afara zonelor protejate, iar casa respectă indicatorii din PUG. Lucrarea se poate executa pe bază de notificare simplificată. Proiectul este elaborat de un arhitect, notificarea este depusă înainte de începerea lucrărilor, iar la final inspecția confirmă conformitatea. Casa este apoi intabulată fără probleme.
Fratele său vrea să construiască o casă identică într-un cartier al municipiului reședință de județ. Aici regimul simplificat nu se aplică: este necesară autorizația de construire.
Întrebări frecvente
Pot închide balconul fără autorizație? Închiderea balcoanelor are un regim specific, iar pentru cele executate deja fără autorizație Codul prevede posibilitatea regularizării permanente, fără extindere pe domeniul public. Pentru lucrările noi, verificați regimul aplicabil în zona respectivă, mai ales în blocurile din zone protejate.
Ce înseamnă „inspecția finală” în regimul notificării simplificate? Este verificarea, de către autoritatea competentă, a conformității construcției finalizate cu documentația și cu reglementările. Documentul care atestă inspecția este necesar pentru intabulare.
Concluzie
Noul Cod simplifică, într-adevăr, construirea unor case și anexe mici, dar numai în condiții precise: intravilan rural, în afara zonelor protejate, cu respectarea reglementărilor urbanistice, cu notificare prealabilă și inspecție finală. În afara acestor condiții, autorizația de construire rămâne obligatorie.
S.C.P.A. Radu și Asociații asistă proprietari și firme în încadrarea juridică a lucrărilor de construcții, în procedurile de autorizare și în proiectele de energie regenerabilă.
Acest articol are caracter informativ și reflectă legislația în vigoare la data publicării. Nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret.