Coproprietatea apare frecvent fără ca nimeni să o fi dorit: frații moștenesc împreună casa părinților, foștii soți rămân coproprietari ai apartamentului cumpărat în timpul căsătoriei, asociații de familie dețin în comun terenuri. Atâta timp cât relațiile sunt bune, coproprietatea funcționează. Când apar conflicte, singura soluție durabilă este partajul — împărțirea bunurilor —, iar dacă părțile nu se înțeleg, partajul se face de instanță.
Dreptul de a ieși din indiviziune
Potrivit art. 669 din Codul civil, încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească. Nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune.
Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil: acțiunea poate fi formulată indiferent de câți ani au trecut de la nașterea coproprietății.
Părțile pot conveni suspendarea partajului pentru o perioadă de cel mult 5 ani, cu posibilitatea reînnoirii (art. 672).
Partajul voluntar și partajul judiciar
Partajul poate fi:
- voluntar, prin acordul tuturor coproprietarilor; pentru imobile, actul de partaj trebuie încheiat în formă autentică, la notar;
- judiciar, atunci când coproprietarii nu se înțeleg, când unul dintre ei este lipsit de capacitate de exercițiu sau când nu toți sunt prezenți.
Partajul voluntar este mai rapid și mai ieftin. Merită încercat, eventual prin mediere, înainte de proces.
Etapele partajului judiciar
Procedura este reglementată de art. 979–995 din Codul de procedură civilă.
1. Cererea de chemare în judecată
Cererea trebuie să cuprindă:
- coproprietarii (toți trebuie să fie parte în proces);
- titlul pe baza căruia se cere partajul (certificat de moștenitor, contract de vânzare, hotărâre de divorț);
- bunurile supuse împărțelii, cu identificarea lor;
- valoarea bunurilor;
- cotele fiecărui coproprietar;
- modalitatea de împărțire propusă.
2. Stabilirea masei partajabile și a cotelor
Instanța stabilește bunurile care fac obiectul partajului, calitatea de coproprietar a fiecărei părți și cotele cuvenite. În partajul după divorț, se discută adesea cotele de contribuție ale fiecărui soț la dobândirea bunurilor comune; în partajul succesoral, se discută cotele succesorale, raportul donațiilor și pasivul moștenirii.
3. Încheierea de admitere în principiu
Dacă există dovezi suficiente, instanța pronunță o încheiere de admitere în principiu (art. 985), prin care stabilește bunurile, coproprietarii și cotele. Încheierea poate fi atacată doar odată cu fondul.
4. Expertizele
Instanța dispune expertize pentru evaluarea bunurilor și, dacă este cazul, pentru propunerea unor variante de lotizare (împărțire în natură).
5. Hotărârea de partaj
Prin hotărâre, instanța atribuie bunurile, stabilește sultele și dispune, după caz, vânzarea.
Modalitățile de împărțire
Potrivit art. 676 Cod civil, partajul se face:
- în natură, proporțional cu cota fiecărui coproprietar — este modalitatea preferată de lege, atunci când bunul este comod partajabil;
- prin atribuirea bunului unuia sau mai multor coproprietari, cu obligarea acestora la plata unei sulte către ceilalți;
- prin vânzarea bunului, în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînțelegere, la licitație publică, cu împărțirea prețului.
Criteriile de atribuire
La atribuirea bunului, instanța ține seama de mărimea cotei fiecăruia, de natura bunului, de domiciliul și ocupația părților, de îmbunătățirile făcute de unii coproprietari și de alte împrejurări relevante (art. 988 Cod procedură civilă).
Instanța poate atribui bunul unui coproprietar numai dacă acesta consemnează sulta în termenul stabilit. Dacă nu o consemnează, bunul se atribuie altui coproprietar sau se vinde.
Sulta și garantarea ei
Sulta este suma pe care coproprietarul căruia i s-a atribuit bunul o datorează celorlalți, pentru a egaliza valoarea loturilor. Pentru a garanta plata ei, legea instituie o ipotecă legală asupra bunului atribuit (art. 2386 Cod civil), care se înscrie în cartea funciară.
După plata sultei, ipoteca trebuie radiată. Dacă beneficiarul sultei refuză să consimtă la radiere, deși a primit plata, coproprietarul poate cere instanței radierea ipotecii, pe baza dovezii plății.
Bunurile ocupate de un singur coproprietar
Pe durata indiviziunii, coproprietarul care folosește în exclusivitate bunul comun poate fi obligat să plătească celorlalți o indemnizație pentru lipsa de folosință, în condițiile legii (art. 634 alin. 3 Cod civil). Această cerere poate fi formulată în același dosar cu partajul.
Costurile
Partajul judiciar se taxează cu o taxă de timbru calculată procentual la valoarea masei partajabile, potrivit OUG nr. 80/2013. La aceasta se adaugă onorariile expertilor. Pentru masele partajabile mari, costurile sunt semnificative, ceea ce face partajul voluntar o alternativă atractivă.
Exemplu practic
Trei frați moștenesc casa părinților, evaluată la 450.000 de lei. Unul dintre frați locuiește în casă de 10 ani și a făcut îmbunătățiri importante; ceilalți doi locuiesc în străinătate. Nu se înțeleg asupra prețului.
În partajul judiciar, instanța admite în principiu cererea, stabilește cote egale și dispune o expertiză de evaluare. Fratele care locuiește în casă cere atribuirea, invocând domiciliul și îmbunătățirile. Instanța îi atribuie casa, cu obligarea la plata sultelor către ceilalți doi frați, după deducerea valorii îmbunătățirilor făcute de el. Fratele consemnează sultele, iar hotărârea devine titlu de proprietate.
Pași practici
- Strângeți titlurile de proprietate și certificatele de moștenitor.
- Faceți o listă completă a bunurilor, cu valori estimative.
- Documentați contribuțiile și îmbunătățirile proprii.
- Încercați un partaj voluntar sau medierea.
- Dacă nu reușiți, formulați cererea de partaj, cu propunerea de atribuire.
Întrebări frecvente
Pot cere partajul doar pentru un singur bun? Da. Partajul poate fi parțial, privind doar unele bunuri, dacă părțile nu cer împărțirea întregii mase.
Ce se întâmplă cu datoriile moștenirii? În partajul succesoral, pasivul moștenirii se împarte între moștenitori proporțional cu cotele lor, potrivit regulilor Codului civil.
Pot vinde cota mea înainte de partaj? Da. Coproprietarul poate înstrăina cota sa ideală, fără acordul celorlalți. Cumpărătorul devine coproprietar și va participa la partaj.
Hotărârea de partaj se înscrie în cartea funciară? Da. Hotărârea definitivă, însoțită de documentația cadastrală, se înscrie în cartea funciară, iar fiecare coproprietar devine proprietar exclusiv al bunurilor atribuite.
Partajul poate fi cerut de creditorii unui coproprietar? Da. Creditorii personali ai unui coproprietar pot cere partajul pe calea acțiunii oblice sau pot interveni în partajul cerut de alți coproprietari, pentru a se asigura că acesta nu se face în frauda drepturilor lor.
Ce se întâmplă dacă un coproprietar nu poate fi găsit? Procesul se poate desfășura cu citarea prin publicitate și cu numirea unui curator special, potrivit Codului de procedură civilă. Lipsa unui coproprietar nu împiedică partajul.
Îmbunătățirile făcute de un coproprietar se iau în calcul? Da. Coproprietarul care a făcut, pe cheltuiala sa, îmbunătățiri bunului comun poate cere ca valoarea lor să fie luată în considerare la stabilirea loturilor sau a sultei, cu condiția să le dovedească.
Se poate face partaj pentru un teren neintabulat? Partajul este posibil, dar pentru executarea hotărârii și înscrierea ei în cartea funciară este necesară documentația cadastrală. Este recomandat ca imobilul să fie identificat cadastral încă din timpul procesului.
Concluzie
Partajul judiciar pune capăt coproprietății atunci când coproprietarii nu se înțeleg. Este imprescriptibil, poate privi toate sau doar unele bunuri, iar instanța preferă împărțirea în natură, atribuirea cu sultă sau, în ultimă instanță, vânzarea. Pregătirea atentă a probelor privind contribuțiile, îmbunătățirile și criteriile de atribuire influențează decisiv rezultatul.
S.C.P.A. Radu și Asociații reprezintă clienții în partajele succesorale, în partajele după divorț și în litigiile privind radierea sultei și indemnizația pentru lipsa de folosință.
Acest articol are caracter informativ și reflectă legislația în vigoare la data publicării. Nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret.