Multe familii din România stăpânesc de generații terenuri sau case pentru care nu au acte de proprietate complete: bunicii au cumpărat „cu chitanță de mână”, moștenirea nu a fost dezbătută niciodată, actele s-au pierdut, terenul a fost primit de la un vecin în schimbul altuia. Atâta timp cât nimeni nu contestă, situația pare stabilă. Problemele apar la vânzare, la intabulare sau la obținerea unei autorizații de construire. Soluția juridică este, adesea, uzucapiunea.
Ce este uzucapiunea
Uzucapiunea (prescripția achizitivă) este un mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra unui bun prin posesia lui neîntreruptă, în condițiile și pe durata prevăzute de lege. Ea transformă o stare de fapt îndelungată și necontestată într-o stare de drept.
Ce lege se aplică
Pentru uzucapiune, data începerii posesiei este decisivă:
- dacă posesia a început înainte de 1 octombrie 2011 (data intrării în vigoare a Codului civil actual), se aplică regulile Codului civil din 1864, potrivit Legii nr. 71/2011 de punere în aplicare;
- dacă posesia a început după 1 octombrie 2011, se aplică regulile Codului civil actual.
Uzucapiunea după Codul civil din 1864
Uzucapiunea de 30 de ani
Potrivit art. 1890 din Codul civil din 1864, toate acțiunile, atât reale, cât și personale, se prescriu prin 30 de ani, fără ca cel care invocă prescripția să fie obligat a produce vreun titlu și fără să i se poată opune reaua-credință.
Uzucapiunea de 30 de ani este, așadar, uzucapiunea fără titlu și indiferent de buna sau reaua-credință. Posesorul trebuie să dovedească doar o posesie utilă timp de 30 de ani.
Uzucapiunea de 10–20 de ani
Potrivit art. 1895 din Codul civil din 1864, cel care a dobândit cu bună-credință și în temeiul unui just titlu un imobil prescrie proprietatea lui prin 10 ani, dacă adevăratul proprietar locuiește în circumscripția tribunalului unde se află imobilul, și prin 20 de ani, dacă locuiește în afara ei.
Justul titlu este un act translativ de proprietate (vânzare, donație, schimb) care ar fi transmis proprietatea dacă ar fi provenit de la adevăratul proprietar.
Joncțiunea posesiilor
Posesorul actual poate uni posesia sa cu cea a autorilor săi (de exemplu, a părinților și bunicilor de la care a moștenit bunul sau a vânzătorului de la care l-a cumpărat), pentru a completa termenul (art. 1860 Cod civil 1864).
Uzucapiunea după Codul civil actual
Codul civil actual reglementează uzucapiunea în strânsă legătură cu cartea funciară.
Uzucapiunea extratabulară
Potrivit art. 930, dreptul de proprietate asupra unui imobil poate fi înscris în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în favoarea celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:
- proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau, după caz, și-a încetat existența;
- s-a înscris în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate;
- imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă și-a înregistrat cererea de înscriere înainte ca un terț să fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în favoarea sa.
Uzucapiunea tabulară
Potrivit art. 931, drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară ca proprietar nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credință a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere.
Condițiile posesiei
Indiferent de regim, posesia trebuie să fie utilă, adică:
- continuă — exercitată cu regularitate, fără întreruperi anormale;
- neîntreruptă — fără ca posesorul să fi pierdut stăpânirea bunului sau ca proprietarul să fi formulat o acțiune;
- pașnică — dobândită și conservată fără violență;
- publică — exercitată la vedere, nu pe ascuns;
- sub nume de proprietar — posesorul se comportă ca proprietar, nu ca chiriaș, comodatar sau administrator.
Cel care deține bunul pentru altul — chiriașul, comodatarul, depozitarul — nu poate uzucapa, decât dacă intervine o intervertire a precarității, în condițiile legii.
Procedura în instanță
Uzucapiunea extratabulară: procedura specială
Codul de procedură civilă reglementează o procedură specială pentru înscrierea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune extratabulară (art. 1050–1053). Cererea se adresează judecătoriei în circumscripția căreia se află imobilul și trebuie să cuprindă, printre altele, identificarea imobilului printr-o documentație cadastrală, modul de dobândire a posesiei, numele proprietarului înscris (dacă există) și al moștenitorilor acestuia, numele vecinilor.
Instanța dispune afișarea unei citații la imobil, la sediul instanței, la biroul de cadastru și la primărie, precum și publicarea într-un ziar, pentru ca eventualele persoane interesate să poată formula opoziție. Dacă se formulează opoziție, procedura continuă în contradictoriu.
Uzucapiunea după Codul civil din 1864
Pentru uzucapiunile începute înainte de 1 octombrie 2011, cererea se formulează, de regulă, ca acțiune în constatarea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune, chemând în judecată proprietarul anterior sau moștenitorii acestuia, ori, în lipsă, unitatea administrativ-teritorială.
Probele
Probele obișnuite într-un dosar de uzucapiune sunt:
- martorii — vecini, rude, persoane care cunosc istoria imobilului;
- rolul fiscal — plata impozitelor timp de ani de zile este un indiciu puternic al posesiei sub nume de proprietar;
- registrele agricole;
- actele sub semnătură privată de vânzare („chitanța de mână”), chiar dacă nu respectă forma autentică;
- autorizații, branșamente, contracte de utilități pe numele posesorului;
- fotografii, documente privind lucrări efectuate;
- expertiza topografică pentru identificarea imobilului.
Exemplu practic
Părinții unui client au cumpărat în 1978 o casă cu teren într-un sat din apropierea Bucureștiului, printr-un act sub semnătură privată. Vânzătorul a decedat, iar moștenitorii lui nu au fost identificați. Familia a locuit în casă neîntrerupt, a plătit impozitele și a făcut îmbunătățiri.
În 2026, clientul formulează acțiune în constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani, potrivit Codului civil din 1864, unind posesia sa cu a părinților. Martorii confirmă posesia publică și sub nume de proprietar din 1978, iar rolul fiscal o confirmă documentar. Instanța admite acțiunea, iar clientul își intabulează dreptul.
Întrebări frecvente
Pot uzucapa terenul statului sau al primăriei? Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile și nu pot fi dobândite prin uzucapiune. Bunurile din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale pot fi, în principiu, uzucapate, în condițiile legii.
Un moștenitor poate uzucapa împotriva celorlalți moștenitori? Coproprietarii stăpânesc bunul în numele tuturor. Un coproprietar poate uzucapa împotriva celorlalți doar dacă a intervertit posesia, manifestând clar intenția de a stăpâni exclusiv pentru sine, iar ceilalți au cunoscut această intenție.
Cât costă procedura? Cererea se timbrează în funcție de valoarea imobilului. La aceasta se adaugă costul documentației cadastrale, al expertizei și al publicațiilor.
Ce se întâmplă dacă proprietarul apare în timpul procesului? Proprietarul poate formula opoziție sau întâmpinare și poate invoca întreruperea posesiei. Dacă termenul de uzucapiune s-a împlinit deja, apariția lui ulterioară nu mai poate împiedica dobândirea dreptului.
Concluzie
Uzucapiunea este soluția legală pentru situațiile în care o persoană stăpânește de ani de zile, ca proprietar, un imobil pentru care nu are acte complete. Data începerii posesiei determină regimul aplicabil: 30 de ani sau 10–20 de ani după Codul civil din 1864, ori 10 ani (extratabulară) și 5 ani (tabulară) după Codul civil actual. Martorii, rolul fiscal și documentația cadastrală sunt probele care fac diferența.
S.C.P.A. Radu și Asociații reprezintă clienții în acțiunile de uzucapiune și în procedurile de intabulare a dreptului de proprietate.
Acest articol are caracter informativ și reflectă legislația în vigoare la data publicării. Nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret.