Cumpărarea unei locuințe sau a unui teren este, pentru cei mai mulți oameni, cea mai mare tranzacție din viață. Cu toate acestea, multe achiziții se fac pe baza unui extras de carte funciară și a încrederii în agentul imobiliar. Notarul verifică, la semnarea contractului de vânzare, o serie de aspecte formale, dar nu are obligația și nici mijloacele de a analiza toate riscurile juridice ale imobilului. Iar avansul se plătește, de obicei, înainte de notar, la semnarea antecontractului. Verificările prealabile — due diligence-ul imobiliar — protejează cumpărătorul de surprize costisitoare.
1. Cartea funciară
Punctul de plecare este extrasul de carte funciară pentru informare, eliberat de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară. El arată:
- proprietarul sau proprietarii înscriși și cotele lor;
- descrierea imobilului: suprafața, numărul cadastral, construcțiile;
- sarcinile: ipoteci, privilegii, servituți, interdicții de înstrăinare, sechestre;
- notările: litigii în curs, acțiuni în revendicare, promisiuni de vânzare, locațiuni.
Trebuie verificat dacă vânzătorul este proprietarul înscris și dacă imobilul descris în CF corespunde realității: suprafața, numărul de camere, existența unor extinderi neautorizate.
Istoricul cărții funciare
Extrasul curent nu arată istoricul complet. Este util să se ceară copii ale actelor care au stat la baza înscrierilor anterioare (contracte de vânzare, certificate de moștenitor, hotărâri judecătorești). Lanțul transmisiunilor trebuie să fie neîntrerupt și fiecare act trebuie să fie valabil. O vânzare anulată pe parcurs poate afecta toate vânzările ulterioare.
2. Riscul de revendicare
Pentru imobilele din centrele vechi ale orașelor, în special din București, trebuie verificat dacă imobilul a fost naționalizat și dacă există notificări formulate în baza Legii nr. 10/2001 sau litigii de revendicare. Imobilele vândute chiriașilor în temeiul Legii nr. 112/1995 au istoric juridic sensibil. Verificările se fac la primărie, la ANRP, pe portalul instanțelor și în cartea funciară.
Pentru terenuri, trebuie verificat titlul de proprietate emis în baza legilor fondului funciar și eventualele litigii de fond funciar sau cereri de nulitate a titlurilor.
3. Litigiile
Căutarea pe portalul instanțelor după numele vânzătorului și, dacă este posibil, după adresa imobilului poate scoate la iveală:
- litigii privind proprietatea (revendicare, partaj, nulitate);
- executări silite împotriva vânzătorului;
- proceduri de insolvență (pentru vânzătorii persoane juridice);
- divorțuri în curs, în care imobilul poate fi bun comun.
4. Situația vânzătorului
- Persoana fizică căsătorită: dacă imobilul este bun comun, este nevoie de acordul soțului, chiar dacă în CF figurează doar unul dintre soți.
- Moștenitorii: dacă imobilul a fost moștenit, trebuie verificat certificatul de moștenitor și dacă toți moștenitorii participă la vânzare.
- Persoana juridică: trebuie verificate certificatul constatator ONRC, puterile reprezentantului, hotărârea organului competent și situația societății (insolvență, dizolvare).
- Mandatarul: procura trebuie să fie autentică, specială și în vigoare.
5. Datoriile legate de imobil
- Impozitele locale: la vânzare, vânzătorul trebuie să prezinte certificatul de atestare fiscală emis de primărie, care arată că nu are datorii pentru imobil.
- Asociația de proprietari: potrivit Legii nr. 196/2018, la înstrăinare este necesară adeverința eliberată de asociație privind situația datoriilor. Cumpărătorul trebuie să verifice și eventualele lucrări aprobate, dar încă neplătite (de exemplu, reabilitarea termică).
- Utilitățile: este util să se ceară ultimele facturi și dovada plății.
6. Autorizațiile și construcțiile
Pentru case și construcții noi:
- autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor;
- corespondența dintre construcția reală și cea autorizată (extinderi, mansardări, închideri de balcoane);
- certificatul de performanță energetică, obligatoriu la vânzare;
- pentru apartamentele noi: autorizația dezvoltatorului, recepția, intabularea, situația terenului.
Construcțiile neautorizate pot împiedica intabularea, pot atrage amenzi și chiar obligația de desființare.
7. Urbanismul
Pentru terenuri, un certificat de urbanism pentru informare arată regimul juridic, economic și tehnic al terenului: dacă este intravilan sau extravilan, ce se poate construi (POT, CUT, regim de înălțime), dacă este afectat de servituți sau de proiecte publice (lărgiri de drumuri, rețele). Un teren cumpărat pentru construcție poate fi, de fapt, neconstruibil.
Antecontractul și avansul
Promisiunea de vânzare
Antecontractul (promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare) obligă părțile să încheie contractul de vânzare la o dată stabilită. Recomandăm ca antecontractul să fie încheiat în formă autentică și notat în cartea funciară, pentru a fi opozabil terților.
Dacă una dintre părți refuză să încheie contractul, cealaltă poate cere instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract (art. 1279 Cod civil), dacă sunt îndeplinite celelalte condiții de validitate.
Arvuna și avansul
Trebuie făcută distincția între:
- avans — o simplă plată anticipată din preț, restituibilă dacă vânzarea nu are loc;
- arvuna confirmatorie (art. 1544 Cod civil) — dacă partea care a dat arvuna nu își execută obligația, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea și păstra arvuna; dacă partea care a primit arvuna nu își execută obligația, trebuie să restituie dublul arvunei.
Clauzele trebuie redactate clar, pentru a evita litigiile privind calificarea sumei plătite.
Condițiile suspensive
Antecontractul poate prevedea condiții: obținerea creditului ipotecar, radierea unei ipoteci, prezentarea unor documente. Neîndeplinirea lor fără culpa cumpărătorului trebuie să permită restituirea integrală a avansului.
Exemplu practic
Un cumpărător semnează un antecontract pentru o casă și plătește un avans de 30.000 de euro. Verificările ulterioare arată că pe terenul casei există o notificare formulată în baza Legii nr. 10/2001, nesoluționată, și că o extindere de 40 mp a casei nu este autorizată. Antecontractul nu prevedea nicio condiție privind aceste situații.
Cumpărătorul ajunge într-un litigiu pentru recuperarea avansului. Dacă verificările ar fi fost făcute înainte de semnare, ar fi putut negocia prețul, ar fi putut condiționa vânzarea de regularizarea extinderii sau ar fi putut renunța fără riscuri.
Lista de verificare
- Extras de carte funciară și actele de proprietate anterioare.
- Verificarea portalului instanțelor pentru vânzător și imobil.
- Verificarea notificărilor în baza Legii nr. 10/2001.
- Certificat fiscal, adeverința asociației, facturi la utilități.
- Autorizații, recepție, certificat energetic, certificat de urbanism.
Întrebări frecvente
Notarul nu face aceste verificări? Notarul verifică extrasul de carte funciară, certificatul fiscal, adeverința asociației și identitatea părților. Nu verifică, de regulă, istoricul juridic complet, litigiile, revendicările sau conformitatea construcției cu autorizația.
Cât costă un due diligence? Costul depinde de complexitatea imobilului. Pentru o locuință obișnuită, el reprezintă o fracțiune mică din preț și poate preveni pierderi mult mai mari.
Pot cumpăra un imobil ipotecat? Da, dacă ipoteca se radiază la vânzare, din prețul plătit de cumpărător. Mecanismul trebuie stabilit clar, de regulă prin plata directă către bancă și obținerea acordului acesteia pentru radiere.
Ce fac dacă după cumpărare apare un revendicant? Vânzătorul răspunde pentru evicțiune, potrivit Codului civil. Cumpărătorul poate cere restituirea prețului și despăgubiri. Recuperarea efectivă depinde însă de solvabilitatea vânzătorului.
Ce verific la un apartament nou cumpărat de la dezvoltator? Pe lângă cele de mai sus, verificați dacă dezvoltatorul este proprietarul terenului, dacă ansamblul are autorizație de construire și recepție, dacă apartamentul este intabulat separat, dacă terenul este ipotecat în favoarea băncii care a finanțat proiectul și dacă există litigii între dezvoltator și constructor.
Concluzie
Verificările juridice înainte de cumpărare nu sunt un lux, ci o măsură elementară de prudență. Cartea funciară și istoricul ei, riscul de revendicare, litigiile, situația vânzătorului, datoriile, autorizațiile și urbanismul trebuie analizate înainte de semnarea antecontractului și de plata avansului. Un antecontract bine redactat, cu condiții și clauze clare privind arvuna, completează protecția.
S.C.P.A. Radu și Asociații efectuează verificări juridice pentru achiziții imobiliare și asistă clienții la negocierea și redactarea antecontractelor.
Acest articol are caracter informativ și reflectă legislația în vigoare la data publicării. Nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret.