Autorizația de construire este actul care permite, efectiv, începerea lucrărilor. Fără ea, orice construcție — cu excepțiile expres prevăzute de lege — este ilegală și expusă sancțiunilor și desființării. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), în vigoare de la 25 august 2026, a modificat mai multe reguli esențiale privind emiterea, valabilitatea și efectele autorizației.
Când este necesară autorizația
Noul Cod clasifică lucrările în patru categorii:
- lucrări care necesită autorizație de construire (regula pentru construcțiile noi, extinderile, supraetajările, modificările structurale, schimbările de destinație cu lucrări);
- lucrări care se pot executa pe bază de notificare simplificată;
- lucrări scutite de formalități;
- lucrări care necesită aviz de amplasare pentru anumite instalații.
Încadrarea corectă a lucrării este primul pas. O lucrare considerată, greșit, scutită de autorizare poate fi sancționată și, în cazurile grave, desființată.
Documentația pentru autorizare
Cererea de autorizare se depune la autoritatea competentă (primar, președintele consiliului județean sau alte autorități prevăzute de Cod), însoțită, în principal, de:
- certificatul de urbanism valabil, emis pentru construire;
- dovada dreptului de construire asupra imobilului (proprietate, superficie, concesiune, alt drept real sau de creanță care permite construirea, în condițiile legii);
- documentația tehnică pentru autorizare, elaborată și semnată de specialiști autorizați;
- avizele, acordurile și studiile cerute prin certificatul de urbanism, inclusiv, unde este cazul, actul autorității de mediu;
- dovada plății taxelor.
Acordul vecinilor
Codul restrânge situațiile în care este necesar acordul vecinilor: acesta este cerut, în principal, atunci când lucrările impun măsuri de siguranță pentru construcțiile existente învecinate, iar refuzul vecinului trebuie să fie justificat. Este o schimbare importantă față de practica anterioară, în care acordul vecinilor devenise frecvent un instrument de blocaj.
Termenele de emitere
- Regimul general: autorizația se emite în 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete.
- Documentația incompletă: autoritatea trebuie să notifice solicitantul în 10 zile lucrătoare de la depunere, indicând lipsurile.
- Regimul de urgență: 7 zile lucrătoare, cu plata unei taxe speciale.
- Intervențiile de primă urgență (de exemplu, după calamități): emitere imediată.
Funcționarii care nu respectă termenele pot fi sancționați contravențional, potrivit noului Cod.
Valabilitatea: trei ani
Una dintre cele mai importante schimbări privește valabilitatea:
- autorizația de construire are o valabilitate de trei ani;
- odată începute lucrările și notificată începerea lor autorității, valabilitatea se extinde pe durata de execuție stabilită prin autorizație;
- Codul permite, potrivit analizelor publicate până acum, o suspendare unică a curgerii valabilității, la notificarea autorității, în condițiile prevăzute de lege.
Comparativ cu regimul anterior, în care lucrările trebuiau începute în termenul de valabilitate (de regulă, 12-24 de luni) și autorizația putea fi prelungită, noul sistem oferă mai mult timp, dar mai puțină flexibilitate în privința prelungirii.
Recomandare: notificați începerea lucrărilor în forma și termenul prevăzute de lege. Lipsa notificării poate pune sub semnul întrebării extinderea valabilității pe durata execuției.
Transmiterea autorizației
Codul prevede că autorizația de construire se transmite de drept noului proprietar al imobilului. Această regulă este importantă în tranzacțiile imobiliare: cumpărătorul unui teren cu autorizație de construire preia autorizația, fără a fi necesară o nouă procedură. Contractul de vânzare trebuie însă să reglementeze clar transferul documentației tehnice, al avizelor, al contractelor cu proiectanții și al responsabilităților pentru lucrările deja executate.
Refuzul emiterii autorizației
Autoritatea poate refuza emiterea autorizației numai motivat, pentru neîndeplinirea condițiilor legale: documentație incompletă sau neconformă, nerespectarea reglementărilor urbanistice, lipsa avizelor, lipsa dreptului de construire.
Solicitantul nemulțumit poate:
- remedia deficiențele și depune din nou documentația, dacă refuzul este întemeiat;
- formula plângere prealabilă, apoi acțiune în contencios administrativ, pentru anularea refuzului și obligarea autorității la emiterea autorizației, dacă refuzul este nelegal;
- ataca tăcerea administrației, dacă autoritatea nu răspunde în termen.
În cazul în care autoritatea are o competență legată — documentația este completă și conformă —, instanța o poate obliga la emiterea autorizației.
Autorizația și finalizarea lucrărilor
Executarea lucrărilor trebuie să respecte autorizația și proiectul. La finalizare, urmează recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legislației privind calitatea în construcții, și înscrierea construcției în cartea funciară, pe baza documentelor prevăzute de lege. Neconcordanțele dintre construcția executată și autorizație pot bloca recepția și intabularea, iar modificările față de proiect trebuie autorizate înainte de executare.
Modificarea proiectului în timpul execuției
Proiectele se modifică frecvent pe parcursul execuției: se schimbă compartimentarea, se adaugă o fereastră, se mută o scară, se modifică materialele. Regula este clară: orice modificare a lucrărilor autorizate, care schimbă elementele autorizate, trebuie autorizată înainte de executare, prin emiterea unei noi autorizații sau a unei autorizații pentru lucrările modificate, în condițiile Codului.
În practică, problemele apar la recepție și la intabulare, când se constată că ceea ce s-a construit nu corespunde autorizației. Consecințele pot fi:
- refuzul recepției sau recepția cu obiecțiuni;
- imposibilitatea înscrierii construcției în cartea funciară;
- sancțiuni contravenționale;
- obligația de regularizare, dacă este posibilă, sau de aducere a construcției la forma autorizată.
Recomandarea noastră: înainte de orice modificare în șantier, consultați proiectantul și verificați dacă este necesară o nouă autorizare. Modificările interioare minore, care nu afectează structura, aspectul exterior sau funcțiunea, pot intra, după caz, în categoria lucrărilor scutite, dar încadrarea trebuie verificată.
Întrebări frecvente
Pot începe lucrările înainte de emiterea autorizației, dacă am depus documentația? Nu. Lucrările executate înainte de emiterea autorizației sunt lucrări fără autorizație, cu toate consecințele. Excepție fac doar intervențiile de primă urgență, în condițiile Codului.
Autorizația se transmite automat dacă vând terenul? Da, potrivit Codului, autorizația se transmite de drept noului proprietar. Recomandăm însă notificarea autorității și transferul documentației tehnice și al contractelor cu proiectantul și dirigintele de șantier.
Cât costă regimul de urgență? Taxa se stabilește potrivit Codului și reglementărilor fiscale locale. Ea este mai mare decât taxa obișnuită și se justifică, de regulă, pentru proiecte cu termene stricte (finanțări, contracte).
Exemplu practic
Un dezvoltator depune documentația pentru autorizarea unui bloc de locuințe. După 25 de zile, primăria îi transmite o adresă prin care îi cere un aviz suplimentar, neprevăzut în certificatul de urbanism, și „suspendă” termenul de emitere.
Arătăm că notificarea privind documentația incompletă trebuia transmisă în 10 zile lucrătoare de la depunere și că avizul nu era cerut prin certificatul de urbanism, astfel încât documentația este completă. Formulăm plângere prealabilă și, ulterior, acțiune pentru obligarea primarului la emiterea autorizației, invocând și sancțiunile prevăzute de Cod pentru nerespectarea termenelor. Autorizația este emisă înainte de primul termen de judecată.
Concluzie
Noul Cod aduce o autorizație de construire valabilă trei ani, transmisibilă de drept, cu termene de emitere mai stricte și cu sancțiuni pentru funcționarii care le încalcă. Pentru beneficiari, cheia rămâne o documentație completă, depusă corect, și o reacție rapidă la orice întârziere sau refuz nejustificat.
S.C.P.A. Radu și Asociații asistă beneficiari și dezvoltatori în procedurile de autorizare a lucrărilor de construcții și în litigiile împotriva refuzului sau tăcerii autorităților.
Acest articol are caracter informativ și reflectă legislația în vigoare la data publicării. Nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret.