După mai bine de trei decenii în care autorizarea construcțiilor s-a făcut în baza Legii nr. 50/1991, iar urbanismul în baza Legii nr. 350/2001, România are un cod unic: Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), adoptat prin Legea nr. 169/2026. Codul a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și a intrat în vigoare pe 25 august 2026.
Schimbarea nu este doar formală. Noul Cod modifică tipurile de certificate de urbanism, valabilitatea autorizațiilor, procedura de avizare, regulile pentru PUZ și PUD, regimul construcțiilor executate fără autorizație și chiar modul de calcul al indicatorilor urbanistici. Pentru proprietari, dezvoltatori, arhitecți și autorități, este momentul unei reînvățări.
Ce acte normative înlocuiește
CATUC abrogă integral Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții sunt înlocuite doar anumite dispoziții (cerințele fundamentale, agenții implicați și responsabilitățile acestora); restul legii rămâne în vigoare. Legislația privind performanța energetică a clădirilor nu este abrogată.
Codul se aplică direct, fără a depinde de adoptarea normelor de aplicare. Totuși, mai multe instituții și proceduri noi se operaționalizează etapizat: comisiile de avizare integrată, actualizarea procedurilor autorităților emitente, ghișeul unic național (în cel mult cinci ani).
Regimul tranzitoriu: ce lege se aplică dosarului tău
Una dintre întrebările cele mai frecvente este ce se întâmplă cu dosarele aflate în curs. Regulile principale:
- cererile de autorizare înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv se soluționează, în principiu, potrivit legislației anterioare;
- documentațiile de urbanism (PUG, PUZ, PUD) a căror elaborare a început înainte de intrarea în vigoare a Codului continuă potrivit legii aplicabile la data inițierii;
- cererile noi se depun pe formularele și potrivit procedurilor din Cod;
- PUG-urile în vigoare își păstrează valabilitatea, dar cele mai vechi de șapte ani trebuie actualizate în cel mult trei ani de la intrarea în vigoare a Codului.
Data înregistrării cererii devine, așadar, un element esențial. Pentru proiectele aflate la granița dintre cele două regimuri, analiza documentelor de înregistrare este primul pas.
Principalele schimbări
1. Cinci tipuri de certificate de urbanism
Certificatul de urbanism nu mai este un document unic. Codul prevede variante distincte, adaptate scopului: informare, operațiuni cadastrale (de exemplu, dezmembrări), construire sau desființare de clădiri și amenajări, lucrări inginerești și construcții cu caracter special. Termenele de emitere sunt scurte — de la 5 zile lucrătoare pentru certificatul de informare (acolo unde există sistem informatic funcțional) la 15 zile lucrătoare pentru certificatul de construire — iar valabilitatea diferă în funcție de tip.
Un aspect important pentru proprietari: certificatul de urbanism devine obligatoriu pentru anumite operațiuni cadastrale, precum dezmembrările, iar operațiunile realizate fără el sunt sancționate cu nulitatea.
2. Autorizația de construire: valabilitate de trei ani
Termenul general de emitere rămâne de 30 de zile de la depunerea documentației complete, dar Codul introduce un regim de urgență (7 zile lucrătoare, cu taxă specială) și emiterea imediată pentru intervențiile de primă urgență. Autorizația are o valabilitate de trei ani, iar după începerea lucrărilor, notificată autorității, valabilitatea se extinde pe durata execuției stabilite. Autorizația se transmite de drept noului proprietar al imobilului.
3. Avizarea integrată și aprobarea tacită
Codul reduce drumurile dintre instituții: comisiile de avizare integrată emit un act unic pentru documentațiile de urbanism, fără avize separate și fără taxe multiple pentru aceeași documentație. Pentru avizele solicitate prin certificatul de urbanism funcționează, în anumite condiții, aprobarea tacită: dacă entitatea avizatoare nu răspunde, nu cere clarificări și nu respinge motivat în termen, avizul se consideră acordat. Există însă excepții pentru anumite instituții.
4. PUZ și PUD: reguli noi
- PUD-ul se aprobă prin dispoziția primarului, nu prin hotărâre de consiliu local, și poate deroga, în limite stricte, de la anumite reglementări de rang superior (de exemplu, o creștere unică a POT/CUT de până la 20% în situațiile prevăzute de lege).
- PUZ-ul necesită un aviz de inițiere, creșterile indicatorilor sunt plafonate, iar PUZ-ul este obligatoriu, printre altele, pentru introducerea terenurilor în intravilan și pentru parcelările cu trei sau mai multe loturi.
- Se schimbă modul de calcul al POT și CUT, cu reguli noi privind elementele incluse și deducerile.
5. Lucrările fără autorizație: patru regimuri
Codul clasifică lucrările în patru categorii: lucrări care necesită autorizație de construire, lucrări care se pot executa pe bază de notificare simplificată, lucrări scutite de formalități și lucrări care necesită aviz de amplasare pentru anumite instalații. Regimul notificării simplificate permite, în anumite condiții, executarea unor locuințe parter și anexe de mici dimensiuni în intravilanul localităților rurale, în afara zonelor protejate, cu inspecție finală obligatorie.
6. Autorizația de regularizare
Pentru construcțiile executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, Codul introduce autorizația de regularizare: un regim permanent pentru anumite categorii de construcții de mici dimensiuni și un regim temporar, de un an de la intrarea în vigoare, pentru alte categorii, cu taxe semnificativ majorate. Construcțiile neregularizate în termen suportă un impozit pe clădiri majorat cu 100% și pot fi desființate.
7. Răspunderea funcționarilor pentru termene
Codul prevede amenzi pentru funcționarii (arhitect-șef, secretar general, primar, președinte de consiliu județean) care nu respectă termenele legale de emitere a actelor. Este un instrument nou de presiune împotriva tăcerii administrației.
8. Litigiile: menținerea construcției după anularea autorizației
În cazul anulării autorizației de construire, instanța poate analiza, la cererea proprietarului, menținerea construcției, eventual după o expertiză tehnică, în loc de desființarea automată. Litigiile de urbanism vor fi judecate de complete specializate.
9. Garanțiile constructorului
Codul stabilește durate minime ale garanției pentru lucrări, diferențiate pe clase de consecințe, iar pentru viciile structurale răspunderea se întinde pe durata de existență a construcției.
Ce trebuie să facă acum proprietarii și dezvoltatorii
- Verificați data înregistrării cererilor în curs și legea aplicabilă.
- Recalculați indicatorii urbanistici (POT, CUT) ai proiectelor în pregătire, potrivit noilor reguli.
- Analizați oportunitatea regularizării pentru construcțiile executate fără autorizație — termenul de un an pentru regimul temporar expiră în august 2027.
- Verificați valabilitatea autorizațiilor emise și planificați începerea lucrărilor.
- Actualizați contractele cu proiectanții și constructorii, inclusiv clauzele de garanție.
Întrebări frecvente
Am o autorizație de construire emisă în 2025. Mai este valabilă? Da. Autorizațiile emise sub legislația anterioară își păstrează valabilitatea, în condițiile în care au fost emise. Regulile noi privind valabilitatea de trei ani se aplică, în principiu, autorizațiilor emise potrivit Codului. Pentru situațiile la limită — de exemplu, o prelungire solicitată după 25 august 2026 — este necesară o analiză concretă.
Am depus cererea de autorizare în iulie 2026. După ce lege se soluționează? Cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv se soluționează, în principiu, potrivit legislației anterioare. Păstrați dovada înregistrării.
PUZ-ul aprobat pentru terenul meu mai este valabil? Documentațiile de urbanism aprobate rămân valabile în termenul pentru care au fost aprobate. Atenție însă la actualizarea PUG-ului, care poate modifica reglementările zonei, și la noile reguli de calcul al indicatorilor pentru proiectele noi.
Ce se întâmplă în București? Codul prevede transferul unor competențe în materie de urbanism și autorizare de la sectoare către Primarul General, cu termen în 2028. Până atunci, competențele actuale se exercită în continuare, în condițiile Codului.
Concluzie
CATUC simplifică unele proceduri, scurtează termene și introduce instrumente noi — avizarea integrată, aprobarea tacită, regularizarea, răspunderea funcționarilor —, dar aduce și reguli noi, mai stricte, privind PUZ-ul, calculul indicatorilor și construcțiile neautorizate. Primii ani de aplicare vor fi marcați de interpretări diferite ale autorităților și de practica instanțelor, iar proiectele importante trebuie analizate juridic încă de la faza de certificat de urbanism.
S.C.P.A. Radu și Asociații asistă proprietari, dezvoltatori și autorități în procedurile de urbanism și autorizare, în aplicarea noului Cod și în litigiile privind actele de urbanism și autorizațiile de construire.
Acest articol are caracter informativ și reflectă legislația în vigoare la data publicării. Nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret.