Impozitul pe clădiri a devenit, în ultimii ani, o povară fiscală tot mai importantă pentru firme. Modificările aduse Codului fiscal prin Legea nr. 239/2025, aplicabile din 2026, au crescut nivelul impozitelor locale, iar primăriile, presate de nevoile bugetare, verifică tot mai riguros clădirile persoanelor juridice. Erorile de calcul, de încadrare și de identificare a contribuabilului sunt frecvente, iar sumele în joc pot fi considerabile.
Cine datorează impozitul pe clădiri
Impozitul pe clădiri se datorează de proprietarul clădirii, persoană fizică sau juridică, situate în România. Pentru clădirile proprietate publică sau privată a statului ori a UAT-urilor, date în concesiune, închiriere, administrare sau folosință unor persoane juridice, se datorează taxa pe clădiri, de către concesionar, locatar, titularul dreptului de administrare sau de folosință, în condițiile prevăzute de Codul fiscal.
Distincția este importantă în litigii: un operator care exploatează o instalație publică nu datorează automat impozit pe clădiri, ci, eventual, taxa pe clădiri, și numai pentru construcțiile care îndeplinesc definiția legală a clădirii.
Ce este o „clădire”
Codul fiscal definește clădirea ca orice construcție situată deasupra solului și/sau sub nivelul acestuia, indiferent de denumirea ori de folosința sa, și care are una sau mai multe încăperi ce pot servi la adăpostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalații, echipamente și altele asemenea, iar elementele structurale de bază ale acesteia sunt pereții și acoperișul.
Prin urmare, nu sunt clădiri, în sensul impozitului pe clădiri, construcțiile care nu au încăperi delimitate de pereți și acoperiș — de exemplu, platformele, drumurile interne, bazinele, rezervoarele deschise, celulele de depozitare a deșeurilor, rampele, stâlpii, instalațiile tehnologice. Impozitul pe construcțiile speciale, care viza o parte dintre acestea, a fost abrogat. Încadrarea corectă a fiecărei construcții este, adesea, miza principală a litigiilor.
Clădiri rezidențiale și nerezidențiale
Pentru persoanele juridice, Codul fiscal distinge între:
- clădiri rezidențiale — impozit calculat prin aplicarea unei cote între 0,08% și 0,2% asupra valorii de impozitare, stabilită de consiliul local;
- clădiri nerezidențiale — impozit calculat prin aplicarea unei cote mai mari asupra valorii de impozitare, stabilită de consiliul local în limitele legii (de exemplu, în București, 1,5% pentru 2026);
- clădiri cu destinație mixtă — impozit calculat separat pentru fiecare parte;
- clădiri nerezidențiale utilizate pentru activități din domeniul agricol — cotă redusă.
Valoarea de impozitare și raportul de evaluare
Pentru persoanele juridice, valoarea de impozitare a clădirii este, în principiu, valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat, potrivit standardelor de evaluare, sau, după caz, valoarea finală a lucrărilor de construcții (pentru clădirile noi) ori valoarea de achiziție.
Regula esențială: valoarea de impozitare trebuie actualizată o dată la 5 ani, pe baza unui raport de evaluare depus la organul fiscal local. Dacă proprietarul nu a actualizat valoarea în ultimii 5 ani anteriori anului de referință, se aplică o cotă majorată, de 5%, ceea ce poate multiplica impozitul de câteva ori. Potrivit regulilor actuale, aplicarea cotei majorate presupune notificarea prealabilă a contribuabilului de către organul fiscal.
Litigii frecvente cu primăriile
1. Încadrarea construcțiilor
Primăriile impozitează uneori ca „clădiri” construcții care nu îndeplinesc definiția legală — hale deschise, platforme, construcții tehnologice, celule de depozitare. Argumentul contribuabilului: lipsa elementelor structurale definitorii (încăperi, pereți, acoperiș), dovedită prin documentația tehnică, prin fotografii și, în instanță, prin expertiză tehnică în construcții.
2. Cota majorată fără notificare
Aplicarea cotei de 5% fără notificarea prealabilă cerută de lege sau fără verificarea existenței unui raport de evaluare depus anterior este nelegală.
3. Valori estimate
Când contribuabilul nu a depus declarația sau raportul de evaluare, primăria poate stabili impozitul din oficiu, pe baza unor valori estimate. Aceste estimări sunt, frecvent, nefundamentate și pot fi contestate.
4. Identificarea greșită a contribuabilului
Pentru bunurile publice concesionate sau date în administrare, primăriile emit uneori decizii pe numele unei alte persoane decât cea obligată de lege la plata taxei pe clădiri, sau calculează impozit pe clădiri în loc de taxă pe clădiri.
5. Perioade prescrise
Impunerea retroactivă pentru perioade care depășesc termenul de prescripție de 5 ani.
Scutiri și reduceri
Codul fiscal prevede scutiri de la impozitul pe clădiri pentru anumite categorii de clădiri (de exemplu, clădirile proprietate publică folosite pentru activități fără scop economic, lăcașurile de cult, anumite clădiri utilizate pentru activități de învățământ sau sănătate, clădirile monumente istorice în anumite condiții). Totodată, consiliile locale pot acorda, prin hotărâre, scutiri sau reduceri pentru anumite categorii de contribuabili sau de clădiri, în limitele legii.
Modificările legislative din 2025 au restrâns o parte dintre facilitățile anterioare. Contribuabilii care beneficiau de scutiri trebuie să verifice dacă acestea se mai aplică în 2026 și dacă trebuie să depună documente noi pentru menținerea lor. Scutirile se acordă, de regulă, la cerere, cu documente justificative, și produc efecte de la data prevăzută de lege (adesea, de la 1 ianuarie a anului următor depunerii cererii).
Cum se contestă
Decizia de impunere emisă de organul fiscal local se contestă în termen de 45 de zile de la comunicare, potrivit Codului de procedură fiscală, la organul fiscal local emitent. După soluționarea contestației, contribuabilul se poate adresa instanței de contencios administrativ. Pe durata contestației, executarea poate fi suspendată prin garanție sau la cererea instanței, în condițiile legii.
Recomandări pentru firme
- Verificați data ultimului raport de evaluare depus pentru fiecare clădire și programați reevaluarea înainte de expirarea celor 5 ani.
- Depuneți declarațiile pentru clădirile noi, extinderi și modificări, în termenul legal.
- Analizați natura juridică a fiecărei construcții din patrimoniu sau aflate în folosință; nu declarați drept clădiri construcțiile care nu îndeplinesc definiția legală.
- Verificați deciziile de impunere anual: cota aplicată, valoarea, încadrarea, debitorul.
- Contestați în termen orice neregularitate.
Exemplu practic
O societate deține o hală de producție, o clădire de birouri și mai multe platforme betonate și rezervoare. Primăria aplică cota majorată de 5% pentru toate construcțiile, pe motiv că raportul de evaluare a fost depus acum șase ani, și include platformele și rezervoarele în baza de impozitare.
În contestație, arătăm că societatea nu a primit notificarea prealabilă cerută de lege pentru aplicarea cotei majorate și că platformele și rezervoarele nu sunt clădiri. Societatea depune un nou raport de evaluare. Decizia este desființată, iar impozitul este recalculat la cota normală, doar pentru clădirile propriu-zise.
Concluzie
Impozitul pe clădiri pentru firme depinde de trei elemente: încadrarea corectă a construcției, valoarea de impozitare actualizată prin raport de evaluare și identificarea corectă a debitorului. Erorile primăriilor pe oricare dintre aceste elemente pot fi contestate cu succes. În contextul creșterii impozitelor locale din 2026, verificarea anuală a deciziilor de impunere nu mai este opțională.
S.C.P.A. Radu și Asociații reprezintă persoane juridice în contestațiile împotriva deciziilor de impunere emise de organele fiscale locale, inclusiv pentru taxa pe clădiri aferentă bunurilor concesionate.
Acest articol are caracter informativ și reflectă legislația în vigoare la data publicării. Nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret.